На фоне ослабления курса рубля российская премиальная недвижимость стала более привлекательной.
Экономическая волатильность последних лет привела к переоценке инвестиционных ожиданий и предпочтений россиян. Фондовый рынок страны восстанавливается, однако он по-прежнему весьма зависим от внешних геополитических факторов. На фоне повышения ключевой ставки Банком России до 13% в ближайшем будущем может вырасти привлекательность банковских вкладов, но не всем достаточно такой доходности.
Одним из наиболее надежных видов вложений средств в этих условиях является недвижимость, цена на которую в России в последние годы продолжает расти. В частности, по данным Минстроя РФ, средняя стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге в третьем квартале 2023 года достигла 165 тысяч рублей, в Москве – 161 тысячи, а в Краснодарском крае – 152 тысяч. Это, разумеется, общий срез, и в премиальном сегменте цена может составлять более миллиона рублей.
Курс рубля переориентировал на Россию
Наиболее дорогими городами в России в этом смысле являются Сочи, Москва и Санкт-Петербург. Сочи, к примеру, весной 2023 года обошел по стоимости квадратного метра в элитных проектах Дубай, Нью-Йорк и Лондон. А в Москве темпы роста цен на премиальные объекты впервые обогнали рост цен на автомобили, отмечало агентство Intermark Real Estate.
Однако, если в первой половине 2023 года россияне продолжали активно вкладываться в зарубежную недвижимость, то падение курса рубля в корне изменило ситуацию. В частности, сильно снизилась популярность многочисленных выставок по продаже лотов в Дубае – из-за слишком высоких цен на фоне разницы с курсом доллара. Цена квадратного метра в объекте неподалеку от небоскреба Бурдж-Халифа, например, могла достигать 40 и более миллионов рублей.
На стоимость элитных объектов внутри России подобные колебания курсов сказываются намного меньше. Ключевое влияние оказывают другие факторы – качество самого проекта, его расположение, а также уникальность на рынке. Например, премиальный объект в Ростове-на-Дону или Новосибирске не может быть таким же дорогим, как московский. Но, если у него все в порядке с ликвидностью, и он является уникальным для рынка города, то и его стоимость будет расти достаточно высокими темпами.
В Сочи, по данным южных девелоперских компаний, стоимость премиальной недвижимости с начала года выросла на 20%, а за последние три года – на 193%. Причем 70% всех сделок на территории курорта сегодня являются инвестиционными.
Однако важно понимать, что средняя цена недвижимости на самом деле слабо отражает реальное положение вещей. Премиальные проекты – это штучный товар, их по определению не может быть много. Даже в Москве, не говоря про Сочи и другие города с не такой высокой ценой квадратного метра. Вывод на рынок каждого нового объекта может сильно изменить распорядок сил на премиальном рынке. Впрочем, одним из важных отличий недвижимости такого класса является то, что цены на нее почти никогда не снижаются, а, как правило – только увеличиваются со временем. При условии, что сам объект для этого достаточно привлекателен.
Премиальность требует оценки
Выбор проекта для инвестиций – это отдельный вопрос, требующий тщательной оценки. Дело в том, что в России до сих пор нет утвержденных параметров, на основании которых объект можно было бы причислить к определенному классу. В данный момент проработкой такого регламента занимаются эксперты рынка недвижимости из Urban Awards, однако на сегодняшний день эта работа еще не завершена. Соответственно, о «премиальности» того или иного объекта могут говорить только сами застройщики, заинтересованные в том, чтобы установить на него максимально высокую цену. И, конечно, покупатели, оценивающие такие проекты с точки зрения их ликвидности.
Форматов элитной недвижимости сегодня множество. Жилые кварталы, клубные дома, апартаменты и даже гостиничные комплексы. В последних, правда, владелец сможет жить лишь часть года, а все остальное время будет получать доход от сдачи номера в аренду другим людям. И, разумеется, такие варианты в основном представлены в курортных локациях. В первую очередь – в Сочи, который сегодня все больше ориентируется на состоятельных туристов из Москвы.
Таким образом, можно сформулировать несколько параметров, которые важны при инвестиционной покупке элитных квадратных метров.
5 правил при выборе премиальной недвижимости:
- Средняя цена квадратного метра в городе или регионе в случае с элитной недвижимостью не всегда отражает реальное положение вещей. Смотреть нужно на динамику цен в конкретном проекте.
- Объект должен быть знаковым для той локации, в которой он расположен. Если он является уникальным предложением на рынке – это почти гарантированно делает его инвестиционно привлекательным.
- Бренд застройщика тоже важен. Очень часто 30% привлекательности тому или иному объекту обеспечивает узнаваемость и хорошая репутация девелопера. И с точки зрения вложения денег это очень важно.
- Локация важна. Не случайно премиальные проекты в России в основном сосредоточены в Москве и Сочи. Эти города интересны платежеспособной аудитории, соответственно, они будут пользоваться спросом. Как следствие – будет расти цена.
- Вкладываться лучше на начальном этапе строительства. Стандартное правило инвестиций в недвижимость работает и в элитном сегменте. Исключение можно сделать, если вы не уверены в ликвидности будущего проекта. Но в таком случае, возможно, в него вообще не стоит вкладывать деньги.